Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы

ЧТО СМОТРЕТЬ В ПОМЕЩЕНИИ, А НЕ В ОТЧЁТЕ. Отчёт показывает цифры. Помещение показывает, сколько эти цифры стоят. Начинать нужно с электрической мощности. С неё начинается почти любая переделка. Дальше: вентиляция и кондиционирование. Водоснабжение и водоотведение. Высота потолков. Фактическая площадь и границы против документальных. Перепланировки и их узаконенность. Отдельно: капитальный ремонт, реконструкция и приведение под арендатора. Это не входит в подбор и делается за счёт покупателя. Экспертизу заказывает и оплачивает покупатель. Мы её рекомендуем и фиксируем рекомендацию письменно. Напишите РИСК на @vsegab — пришлю чек-лист проверки объекта. ——— Канал в Telegram: https://t.me/intheuniverseflat Все ГАБ в MAX: https://clck.ru/3VwfKA

ЧТО ПРОИСХОДИТ, КОГДА СЕТЬ УХОДИТ. Арендатор — это не строка в отчёте. Это живая компания, которая может принять решение не в вашу пользу. Просрочка по платежу. Требование снизить арендную плату. Досрочное расторжение договора. Закрытие направления по решению головной организации. Уход сети из региона. После сделки вы не можете дать арендатору обязательное указание. Поэтому главный вопрос к объекту другой. Реально ли сдать его заново и за сколько. Ставка выше рынка — это красивый поток сегодня. И полтора года простоя завтра. Доходность считают по арендатору. Решение принимают по локации. Напишите РИСК на @vsegab — проверим ставку и локацию по вашему объекту. ——— Канал в Telegram: https://t.me/intheuniverseflat Все ГАБ в MAX: https://clck.ru/3VwfKA

ПЯТЬ РЕШЕНИЙ, КОТОРЫЕ ПРИНИМАЮТ ЗАРАНЕЕ. Риск-менеджмент — это не страхование и не оговорки в договоре. Это решения, принятые до сделки. Первое: запас по арендной ставке. Платит ли арендатор выше рынка локации, и что будет при переоценке. Второе: запас по сроку. Что вы делаете, если выйти нужно не через год, а через три. Третье: смена арендатора. Реально ли сдать помещение заново и за сколько. Четвёртое: резерв на простой. Сколько месяцев без потока вы держите спокойно. Пятое: распределение. Один крупный объект или несколько поменьше. После сделки эти решения уже не принимаются. После сделки их приходится исполнять. Напишите РИСК на @vsegab — соберём ваш риск-профиль по этим пяти пунктам. ——— Канал в Telegram: https://t.me/intheuniverseflat Все ГАБ в MAX: https://clck.ru/3VwfKA

ГЛАВНЫЙ РИСК ГАБ — НЕ РЫНОК, А НЕПОНИМАНИЕ РИСКА. Сделка ломается не тогда, когда рынок пошёл вниз. Сделка ломается тогда, когда этого не ждали. Инвестор смотрит на доходность и не спрашивает, откуда она берётся. Из какого арендатора, из какой ставки, из какой локации. Ставка выше рынка по локации — это не подарок собственника. Это сигнал, что поток держится на чём-то одном. Мы начинаем разговор с риска, а не с цены. Сначала: что для вас неприемлемо. Потом: какие объекты под это подходят. Риск, названный заранее, перестаёт быть риском. Он становится условием сделки. Напишите РИСК на @vsegab — пришлю опросник риск-профиля. ——— Канал в Telegram: https://t.me/intheuniverseflat Все ГАБ в MAX: https://clck.ru/3VwfKA